商界·观察丨李嘉诚“跑了”,对香港房价是好事还是坏事?_项目
商界·调查丨李嘉诚“跑了”,对香港房价是功德仍是坏事? 【撰文/谭丽平 统筹/刘金】李嘉诚40亿再卖内地财物,项目开发8年未竣工却赚110%引争议。 近来,李嘉诚旗下长实集团近来将大连市西岗山黑嘴子项目出售给融创我国,作价超越40亿元。现在,融创我国正就此项目请求银团借款。据悉,该项目是长实集团2011年12月以19亿元竞得的地块,现在项目部分楼体已近封顶。关于开发八年还未完毕,长实称是由于“政府推迟交地所构成的”。 “低买高卖”被指是李嘉诚堆集财富的惯用技巧,以塑胶出产发家后,李嘉诚在香港楼市低迷期大举收入地皮,以这一战略敞开超人生计。 就在前不久,多家官媒连续发声,直指香港形势背面的深层次对立——住所问题。以李嘉诚为代表的地产商,则又一次被推上了风口浪尖。 香港住所问题由来已久,翻看22年以来的施政陈述,房子和土地供给一向是港府的头等大事。香港计算处2016年《主题性住户计算调查第60号陈述书》计算显现,劏(粤语中割的意思)房寓居人口达19.99万,占总人口比重约3%,人均寓居面积仅5.8平米。 言辞一向以为,香港住所问题被地产商劫持,有大片能够开发的土地不予开发,甚至有开发商以囤地不开,坐待提价来挣钱。一起也极快推高了房价,使香港绝大多数市民无力购买。 让国内愈加留意的是,把房地产做为支柱工业,过度依靠是否就会构成今日的局势。 “低买高卖” 日前,有媒体报道长实集团又卖“内地财物”,将旗下大连市西岗项目以40亿元出让给融创我国。现在,该项目地块已被建成“融创壹号院”系列产品,现场也用融创壹号院项意图广告牌包围起来。 据长实集团回应称,西岗项目于半年前达成协议出售,四个多月前已签约执行。 大连西岗项目可追溯到8年前。长实于2011年12月以约19亿元取得大连西岗区黑嘴子码头商住地块,占地面积14.3万平方米。该项目地点的西岗区,归于挨近大连市中心老城市方位较好的区域,近几年土地供给量不大。 此项目开端分三期制作,施工周期历时4年,开发8年还没竣工,长实从购入19亿元的价格,转瞬就变成了出手时的40亿元。由此引发涉嫌囤地的争议。 面临长达8年的开发周期质疑,长实集团曾称,因政府推迟交地才导致项目开展缓慢。 事实上,这种战略也并非李嘉诚榜首次用,早在2013年时,李嘉诚就开端了“低买高卖”的戏码,当年曾多次兜售内地及在港财物,其间包含90亿港元全体出售上海陆家嘴东方汇经中心 OFC等项目。 说起李嘉诚“捂地”,其间最著名莫过于1993年李嘉诚在北京拿的榜首块地,此地坐落北京顺义区的誉全国别墅,直到2018年才悉数开发完结,开发周期长达25年,地皮的价格从2000元/平方米到40000万元/平方米,足足涨了20 倍不止。 而自大连市西岗项目易手融创后,该项意图开发建造流程飞速开展。据报道,融创于年头招募相关团队,拟接手该项目。接手西岗项目后,融创将对项目进行调整,建成“融创壹号院”系列产品。现在,该项目已有广告出街,将于下个月开盘。 有媒体计算,从2013年至今,李嘉诚在内地和我国香港卖出了近20处财物,累计取得现金流超越1700亿元,且近四年长实集团未在内地拿一宗地。 近几年,李嘉诚把重点项目搬运到了欧洲,依据2018年长实集团财报数据,2018年长实总财物同比添加12%,而其间欧洲总财物同比涨三成,到2018年末欧洲财物占比已超越五成。 逐利商人李嘉诚 “低买高卖”的戏码,曾让不少网友则将香港住所问题的锋芒指向以李嘉诚为首的这一批地产商,以为其独占了香港地产,构成房价过高。 这是个争议已久的论题。谈起李嘉诚,无人不晓其从“塑胶花大王”生长为香港首富的创业史。这位商业传奇,被人冠以“超人”之称。 他的商业地图简直渗透到香港的每一个旮旯,触及地产、零售、电讯、基建等范畴。 由其兴办的长江实业集团,早在1972年现已上市,其时市值约1.2亿港元,在2015年退市时已高达3546亿港元,市值在40余年间暴增2000多倍。地产一向是长实的中心事务,作为香港规划最大的地产开展商之一,香港每7个私家住所单位中,便有一个由长实开发的。 一位香港小学生的作文《李家的城》曾疯传网络,在这篇作文中,小学生历数了屈臣氏、百佳、7-11、惠康等在香港街头随处可见的李氏宗族工业,并“感叹”说:“香港内一切的商铺,不论是哪种的类型,满是诚哥带给咱们的欣赐。” 这也从旁边面证明了李嘉诚宗族工业体量的巨大,但由此也引来不少争议。 “李嘉诚的行为实际上是独占,这构成了香港人的日子本钱居高不下。”企业家宗庆后曾这样点评李嘉诚。 当然,堕入谴责的不仅仅是李嘉诚,仍是其他“李嘉诚们”。经过香港数次房地产周期,香港房地工业经过不断并购整合终究构成了十家规划巨大、资金实力雄厚的房地产企业,其间郭德胜兴办的新鸿基、李嘉诚兴办的长实集团、郑裕彤兴办的新国际开展及李兆基兴办的恒基地产稳居排行榜前4,成为香港地产界的四大宗族。 数据显现,上述四大宗族的财物规划,占到港交所上市房企(首要事务在内地或非香港区域的在外)总财物规划45%,前十大房企占72%;营收进一步向头部会集,四大宗族营收占比挨近60%,前十大房企占比77%。 能够看出,香港房地产商场高度会集,前十大地产商构成独占之势。而香港财富的集合程度也令人咋舌。一份数据显现,2017年香港财物排名前十的富豪的财物总和约1445亿美元,相当于香港GDP总值的42.5%。 英国学者马丁·雅克提出,“香港是一个典型的殖民地经济,没什么竞争力,是一个独占型的经济。几个商界巨子独占了香港经济。比如在香港最挣钱的房地产范畴,赢利就在他们几个之间分。” 他以为,这种少量独占或许专断的经济,有必要改动。惋惜的是,这样的改动还没有发作。 而与这些来自金融和房地产职业的商业巨贾比较,香港底层市民和青年一代只要“望楼兴叹”,面临逐年上涨、动辄每平方米20余万港元的高房价,甚至连收入不低的中产市民也叫苦连天。新华社文章称,这些人日日辛苦打拼,却难以共享到香港经济开展的盈利,真实不合情理,也为社会的动乱埋下了伏笔。 积怨太久,也不是没有抵挡。2013年,多个社会团体揭露对立,要求香港政府创设“李嘉诚税”(即财物增值税、股息税和累进利得税),经过财富再分配处理香港贫富悬殊的问题。 李嘉诚对此付之一笑,并宣布了这样的言辞:树大招风,引起社会仇富很正常。 关于外界的谴责,李嘉诚历来以“商人”自居。商人在商言商,赢利最大化是他的天性。 对症下药 站在风口上,猪也能飞起来,这是雷军名言。 二战至 1960 时代,香港人口急剧胀大,经济起飞,买卖、制作、纺织、玩具等百业待兴。依据估量,1956~1957年的昌盛时期,香港的房地产公司包含兼营地产事务的企业大约有500多家。看到了房地产的开展机会,1958年,李嘉诚在港岛北角建起了榜首幢工业大厦,兴修一幢12层高厂厦,正式介入地产商场。 新加坡前总理李光耀曾说李嘉诚没有制作一件营销国际的产品。“他出资地产,收买港口、超级商场、电讯公司,全赖和独占结盟。非常成功,但是他不过是顺市而行,什么职业当红便进入该商场”。这说明李光耀以为,李嘉诚作为商人很成功,但是否对社会有贡献以及创造性,则持怀疑态度。 到现在,香港已成为一座被房地产高度劫持的城市。房地产职业数据显现,房地产职业自身占香港GDP的比重大约为5%,而房地产相关职业的出资与消费占香港GDP比重一度超越30%。 此外,香港政府收入严峻依靠于土地买卖和房地产相关税收,这一占比在2016年到达32%,其间土地出让金占财政收入22%,持有环节税收约占5%,买卖环节印花税占3%。 能够说,李嘉诚一班人是香港高房价的受益者,但香港的高房价是否是李嘉诚带来的? “房价上涨等不会由单纯某个地产商所决议,不管从社会安稳仍是客观事实的视点看,批评李嘉诚自身也不合适,这个时分更应该理性看待当时香港住所准则,不能一味以批评来处理问题。”财经评论员严跃进向大白新闻表明。 中远集团兴办人施永清曾说,香港地产商的地都是以真金白银买回来的,并无“霸”的成分;若有人想靠人多势众,声大夹恶,以低于商场价的方法,取得土地上的权益,这才叫霸权。把问题简单化、把锋芒指向地产商,这并非对症下药。 严跃进说,香港作为大都市,其房价上涨和其他大都市是有共性的,这一点来说,其自身和社会准则、文明等没有必定的相关。换而言之,大都市往往都要阅历楼价过高的问题,要害就在于是否具有较为合理的住所保障体系。实际上,供地偏少、人口较多等都会引起供求关系的严重。 依据《2019年全球住所可担负性调查陈述》,香港房价收入比达20.9倍,全球榜首。而全国最新数据显现,深圳市房价收入比挨近30倍,意味着一个家庭30年的工资收入,才干买套房。 探求供需关系严重的原因,才是底子。香港住所问题的中心症结,在于土地。 香港的“高房价之困”源起何因?首要是由于人口急剧添加产生了巨大的住所需求。自二战完毕之后,人口由60万添加到700多万,添加了10倍。 住所需求居高不下,而政府土地供给长时间缺乏。1985-2017财年,政府累计出让土地779万平米(年均23.59万平米),其间住所用地556万平米(年均16.84万平米);同期,香港年末人口添加198万(从1984年末的543万添加到2017年末的741万),人均添加土地供给2.81平米。 出于注重生态维护、维护楼市开展等考虑,香港政府先是于在1985年施行土地限售方案,强制规则每年土地供给只限50公顷(含住所、工业等多种用处),后于2004-2010年选用勾地方法削减土地出让;此外,香港总面积约为1100平方公里,但能够开发利用的土地还不到30%,许多农地和郊野都遭到政府维护不予开发。 在住所问题上,香港也作出过许多尽力。1997年,董建华就任之初提出《八万五方案》,提出每年兴修公屋和私营住所不少于八万五千套,10年内让香港七成家庭能自购住所。不过,在八万五方案刚刚施行不久后,由泰国迸发的亚洲金融危机便席卷香港。香港楼市堕入到急速跌落的通道中,导致许多人成为负财物,大众对立房价跌落,这一方案被逼间断。 尔后,梁振英执政时期,也将处理市民住所问题当作首要任务,提出要加快建筑公屋;林郑月娥上台后,提出填海造岛的“明日大屿”方案,不过这些方案因种种原因停滞。 有业界人士以为,香港许多房产具有者在地产商煽动下,对立政府大力建公屋的方案,导致开发越来越少,房价越来越高,香港市民无力担负。 跟着住所问题的迫切性,上一年年末,香港发布《久远房子战略》,决议未来10年,香港公私营房子新供给份额定为7:3,但事实上,政府能觅得的土地,仍缺乏以支撑这一方针。 有重视经济方针的业界专家向大白新闻表明,把房地产作为经济支柱,会劫持金融、政府和大众,使各方进退两难,在西方发达国家,房地产开发均匀赢利率和其他工业制作业以及服务业基本上挨近,更不或许由于土地制作财富神话,日本当年炒房地产,东京一个城市的土地价值超越全美国,成果由于房价跌落,日本经济遭到严峻影响。香港越早调整现行房地产方针,越能及时回头。 现在,李嘉诚把大部分财物搬运到欧洲,此前香港与内地也留意到“李嘉诚式开发形式”对社会安稳的影响,现在他“跑”了,对香港与内地来说,是功德仍是坏事?

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